随着经济快速地发展，城镇化进程加快，居民住房需求日益扩大，原有福利制度已不能够满足住房需求。住房紧张成为越大中城市突出难题。为此，越政府借鉴国外经验，在河内、胡志明市试行住房商品化和土地产权化，逐步取消福利制度，允许房地产企业购地开发商品房，从而拉开住房制度改革的序幕。

  目前，越南政府正在加速城镇化建设进程。根据规划，城镇化率将由目前的28%增至2025年的45%。到2020年，越每年需新增城镇住房面积3500万平方米，商品房市场潜力较大。同时，越各大城市对写字楼和饭店的需求日趋扩大。

  建设部副部长阮陈南表示，建设部正按扩大购房者及比此前简化的手续草拟越侨购房政策修订，调整草案目前已经提交国务院审议。预计约有1万名外国人具备在越南购房的条件，若上述人士每人在越南购置一个150平方米的单位，则总面积约150万平方米。

  “预计此项政策会带来房地产行业的又一轮发展机会”，鞠志利表示。建设部的多个方面数据显示，越南各个涉外投资项目正吸纳大约25000名外国人前来工作，此外，还有约55000名外国人正在医疗、教育、文体、科技等领域服务。上述人士绝大多数正租赁或在越南购房，但是以当地人员、企业的名称，这中间还包括已和越南公民结婚的越侨。

  河内现有总面积约22万平方米的1300间房屋及公寓单位供外国人租赁，集中在还剑、西湖、栋多、巴亭等郡，每间月租介于700至1000美元之间。同样，在胡志明市供外国人租赁的房子及公寓单位共4000个，约合66万平方米，主要在第一、三、五郡及第七郡富美兴区一带，月租金从1000至1500美元不等。在市中心区域，房租达到2000至3000美元/月。

  从记者实地走访来看，虽然越南住宅价格有一下子就下降，但商业办公楼宇租金仍保持稳定，且同比有小幅上升。越南中国商会副会长兼秘书长孙岩介绍，越南的高端社区及写字楼供应太少，大量外企找不到合适的办公室。

  由于需求旺盛，而越南房地产开发甚少，尽管经历了大幅度下滑，一些房地产企业仍看好越南房地产市场未来的潜力。房地产行业在2006、2007连续两年成为越南吸引外资最多的领域。而今年来外资流向房地产领域仍势头不减，5月份加拿大一家地产公司投资42亿美元建设越南房地产项目，成为今年来地产界最大的项目。据了解，目前投资越南房地产行业资金量最大的是韩国，其次为新加坡、日本，加拿大排在第四，台湾紧随其后。这些国家和地区在越投资的开放商均是大型上市公司，具备相当的开发水准。

  越南中国商会副会长兼秘书长孙岩认为，越南的城市化进程为房地产行业带来非常大潜力。越南人过去不喜欢公寓，但随着市区土地的减少，住宅高层化、社区化的进程不可避免。而越南政府曾表示，城市化不会走旧城拆迁的路，而是往新区发展。大量空白地带将建起高档住宅及写字楼，

  越南建设部副部长阮陈南认为，如果房地产平均价格为1200万越盾/平方米（相当于4400块钱/平方米），投入资金的人在除了各种支付款项，如土地使用、建设、土地征用等费用后利润约为50%.而目前越南楼价平均为2000万越盾/平方米以上。

  阮陈南表示，目前价格没有准确反映实际价值，未来仍将继续下跌。越南房地产市场刚经过了一段“泡沫”期，由于投机而不是市场的实际供求，价格被炒得过高。但阮陈南对未来有信心，表示到2009年中，越南经济体将回到正常状态，房地产市场也将回到加快速度进行发展时期。

  每日经济新闻（2008/6/15）股市下挫的同时，越南楼市也开始下跌，只不过时间稍晚，在2008年初才开始了跳水的历程。但是，写字楼房租仍在上涨。很多人认为，写字楼房租上涨是真的有需求，而房价暴涨则是炒房者的杰作，与基本需求不相干。

  “这里很快要涨价了，我们的租金现在是900多美金，明年要翻一番。”顺桥广场一家软件公司的负责人说，因他们一年签一次租赁合同，因此省了不少房租。楼下一个企业刚签的合同，比他们去年签的合同价格涨了一倍。

  商务楼的火暴，被视为越南经济充满吸引力的一个局部体现，在这座楼中的越南雇员跳槽频繁，甚至会从其中的一层跳到另一层。由于外资企业络绎不绝地进入越南投资，越南的人才市场供不应求，很少出现找不到工作的状况。

  6月9日，记者来到兴兴盛房地产超市。这里专门代理胡志明市第七郡的土地买卖。第七郡是胡志明市的新区，土地价格相比来说较高。咨询专员王小姐介绍，这里的地价在一平方米1000万越盾（约4000块钱）左右，比年初下降了一半。而这里的房价则在1500至2000美元之间。可能是为了推销成功，她说房地产价格会有所回升。目前是抄底的机会。

  但是，越南与中国有很大的不同，比如土地终身使用。越南人可以买土地盖房子，世代相传。胡志明市内绝大多数居民都有住房，这使得本地购房的需求量很校记者在胡志明市也发现，在建工程很少，即使站在20多层的高楼上，也很少看到在建项目。这与中国塔吊林立的状况大为不同。

  但就是在这样缺少全民参与的情况下，胡志明市的房价走了一个比中国房价还要陡的曲线。很多人认为，写字楼房租上涨真是需求的结果，而胡志明的房价暴涨则是炒房者的杰作，与基本需求不相干。房价暴跌与房租上升两个本不该同时发生的事同时发生，也就不显得奇怪了。

  在越南，普通外国人不能买地买房，从现象上看，楼市暴涨暴跌与国际资金关系不大，主要是本地炒家兴风作浪。在胡志明市的第七郡，很多楼盘都被炒到天价。2500美元一平方米的房子，通过炒家转手，甚至卖到8000美元。不少炒家手中少则七八套房，多了几十甚至上百套。

  在胡志明市，有房产中介将房价下跌根本原因归结于银行。年初，很多银行收缩房贷规模，不再给炒房者贷款，政府又提高了利率，炒房者失去资金支持，同时又背负了很重的利息，他们只好纷纷抛售楼房，缓解压力，这导致了楼价大跌，炒楼者损失惨重。

  由于很多百姓都有房住，他们对房价的暴涨暴跌，并没有中国人那么关注。在暴涨时，没什么怨言，暴跌时也似乎和自己无关。在记者的随机调查中，多数胡志明市的市民对喝咖啡的兴趣，远高于对房地产市场的关注。

  不过，当地也有看多的房地产业内人士。他们的理由是，胡志明市的开放程度很高，经济虽然出现短期波动，但大多数人长期看好越南经济，外界传说的热钱撤出，并没明确的证据。而国外的投资也没有明显减速。这都将为越南房地产市场的复苏埋下附笔。经过短期振荡，大幅下挫后，房地产市场走出困境不是没有可能。跌幅越大，机会越多。

  第一财经日报（2008/6/20）越南自2006年加入WTO之后，吸引外资最多的行业就是房地产。另一方面，越南入世的同时，也急于想把国有企业扶起来，银行向一些国有企业放了很多款，不料这些国有企业却把大把的金钱投到房地产上。过多的资金推高了需求并不牢固的市场，让尚处“婴儿期”的越南房地产业突发“高烧”。

  目前，开发商放缓了楼盘的开发进度。一是因为银行大幅加息，令其融资成本提高；二是购房者在观望，导致需求减少。在政策、市场双重作用下，越南一些城市的房价持续回落，政府对楼市的调控措施已初见成效。

  越南中国商会胡志明市分会副会长兼秘书长孙岩认为，过去越南的老百姓习惯几代同堂地住在两三层楼高的小楼里，现在一是人多地少，资源有限；二是独立的小洋楼也贵，所以，未来越南的城市化，只能走“大盘开发”的道路。而由于像胡志明市这样的大城市拆迁很难，所以，大的房地产商都是沿着城市规划，到新区布局。“城市化将会加快越南房地产业的发展。”

  而中国建筑工程总公司越南分公司的总经理余索认为，越南这次“金融动荡”造成的影响，主要打击了炒楼者，对越南楼市长期发展反而是好事，可以让购房者、开发商更加理性地看待楼市。“长久来看，越南房地产潜力很大，这是需求决定的，仅胡志明市就有700万-800万非流动人口。”

  越南《劳动报》（2008/6/13）近半个月来胡志明市房地产价格猛跌。除个别黄金地段的房地产项目外，大部分房地产价格已经回落到2007年10月的水平。报道称，现在地产价格比最“火”时的价格下降60%，房价相比下跌近50%。如SaigonPearl住宅楼从过去3500-4500美元/平方米售价降到现在的2500-2800美元/平方米。尽管价格回落，但顾客不多，交易萧条。

  据越南通讯社（2008/5/20）河内市房地产电子交易市场正式开张运营。该市场由河内市环境资源厅房地产交易中心建设和管理，并与胡志明市和砚港市的交易市场链接，为用户更好的提供丰富的房地产政策、法律和其他信息。

  据河内市房地产交易中心经理介绍，经过一年多的努力和实践，该中心已经促成2宗土地使用权交易。电子交易市场运营后，将发布所有新建房地产项目信息，包括从项目获得审批之日起，到项目实施的全部信息。同时，客户可自行登录注册，发布房地产供需信息。目前，市场已依法发布房地产商1700套房屋销售信息，以及其他房地产出售、出租、求租、求购信息1500条。

  《当代经理人》杂志（2008/4/8）作为传统的高地价国家，越南的房价这些年来实际上长期处在恢复期。以胡志明市为例，早在上世纪七十年代，第一郡等中心区房价就已达到了5000、6000美元/平米，基本是与2007年房价持平。由于越南经济近几年保持了持续的迅速增加，带动了房地产市场也在不断升温，而且由于越南房地产历史欠账的问题，导致住宅需求巨大。

  据越南统计数字，2007年越南房地产市场需求量大约在700-800万平米，而实际市场供应量只有区区100多万平米，缺口巨大，以至于好的楼盘开盘时需要市长或者书记批条子才能买到，而且是全额付款(越南不存在分期付款，交易基本为现金)，两年到三年后才能收房，房地产市场异常火爆。加之越南是典型的藏富于民，老百姓的购买力非常强，这其中海外越侨每年汇寄的外汇是一大笔收入。据越南官方统计数字，每年流入越南的越侨汇款大约在20亿美元以上，2007年将突破30亿美元。如此巨大的民间资本，直接催热了当地的房地产市场。目前，中国建设集团在越南新开盘的普通公寓，已达到了2000美元/平米。虽然在越南也不时会传出房地产市场泡沫的言论，但从整体看，越南房地产市场潜力巨大。

  胡志明市是越南的五个中央直辖市之一，是越南人口最多的城市，是越南最大的港口和交通枢纽，全国的经济商业中心，号称“越南的灵魂和心脏”。位于湄公河三角洲的东北侧、由同奈河、西贡河和威古河形成的一个三角洲上，居西贡河右岸。总人口近700多万，面积1945平方公里，其中市区面积1845平方公里，人口按当地人的说法胡志明市已超越一千万人口。华人约占五十万，聚居在堤岸区较多。城区分12个郡，辖6个县。越南南部的大工业多集中于此，有机械、水泥、造船、制糖、纺织、卷烟、碾米、酿酒、砖瓦、锯木等。气候温和，年平均气温为摄氏27度，各月之间温差不超过5度，年日照2500小时至2700小时，年降雨量2000毫米左右，平均湿度为75%-78%，全年基本上没有台风。以胡志明市为核心的南部重点经济区(胡志明市、同奈省、平阳省、巴地头顿省、西宁省、平福省、隆安省和前江省8省市)吸引合同资金占全国的58%，项目数占50%，市场空间极大。

  河内，越南的国家首都所在地，是越南的五个中央直辖市之一，位于红河三角洲平原的中央，面积921平方公里，人口267万，居越南第二。河内位于热带平原地区，距离海边仅100公里，受南、北季风的影响，同时多河流、湖泊和树木，因此气候温和，四季分明。年均降雨量1678毫米。河内目前设有7个郡：巴亭、还剑、二征夫人、栋多、青春、西湖、纸桥；5个县：嘉林、东英、塑山、慈廉、清池。河内市是越南的水陆空交通枢纽：一号公路从河内到胡志明1725公里，五号公路从河内到海防是102公里；铁路从河内到胡志明市1730公里，河内有两个机场：内排国际机场和嘉林机场。以河内市为核心的北部重点经济区(河内市、海防市、海阳省、永福、广宁省、兴安省、河西省、北宁省8个省市)吸引合同资金占全国的26%，项目数占28.7%，是越南经济的重要组成部分。

  基本上是现金交易，不像国内通常分期月底付款和欠款的做法，加上异国施工，信用及各方面关系没有完全到位，像在国内常规寻找材料供应商垫资一两个月的办法基本上没办法做到。据介绍，当地劳务工资是“七天一结算”的形式，全部采用现金支付，现金流要求非常高。

  首先要解决劳务人员短缺的困难，越南作为一个劳务输出大国，普通劳动力并不短缺，关键是缺乏熟练的大量的建筑技术工人，缺少大规模施工经验和有组织的队伍和管理人员。据了解在胡志明市，当地组织超过一百工人的劳务队伍就很难，更不用说准备上千人同时施工，按照工程项目施工经验，三十万平方米体量的项目，要求三年完成，一般的情况下估计要安排1500名工人，高峰时要超过2000人，这还得使用国内熟练工人精心组织安排才能做到。且当地越南操作工人素质一般，工作效率低，国内一个熟练工人可以顶三个越南工人。长期受西方管理影响，没有加班的习惯，像国内晚上长时间加班会受到当地越南操作工人的，除非增加不菲的加班工资，这样做会增加很大一部分成本。第二个要考虑的问题是合适的管理人员，因需要交流的原因，要求管理人员至少要掌握越南语和汉语，如果再聘用国外设计院的话最好还要掌握英语，这样复合型的人才非常难找，即使有代价也会非常大。第三个要考虑的问题是需要专门的翻译，处理大量的图纸及文件往来，聘请懂建筑工程专业方面技术的翻译也是十分艰难的。

  目前，越南国内的钢材达到600美金/吨，比国内高1000元/吨，水泥价格500元/吨左右，木方价格1900元/立方，价格相对国内都比较昂贵，有实力的大型材料供应商基本没，大批量的钢筋采购当地供应商可能就无法应付。从国内进口就需要和熟悉越南进出口业务的贸易公司合作，否则办理出口退税和报关，没有专业技术人员操作是无法快速顺利完成的。大批量周转材料无法租赁，像中建需用的钢管扣件就从国内采购，再长途海运到胡志明市。越南没形成自己的建材加工业，所有装饰材料全部依靠进口，除了从印度尼西亚、马来西亚等四周的国家进口外，大部分都是从中国进口，当然档次最高的还是从欧美进口。按照当地习惯做法分为三个装修标准：优先选用欧美国家产品，其次选用日韩国家产品，最次采用中国及东南亚国家产品。

  工程施工作为一个系统管理工程，要求横向到边、纵向到底的人员管理，由于语言交流的缘故，企业文化和管理理念方面会有很大的差异。作为项目管理涉及到质量、安全、进度、成本、施工等每个方面，要求管理做到横向到边纵向到底，来到异国他乡，面临语言、文化、习惯的障碍，保证不出任意的毛病，十分困难，管理难度相比国内简直是天壤之别，管理如果出现疏漏就有可能会出现问题，后果将非常严重。去年越南南部的芹苴省和永隆省之间2.72公里的芹苴大桥在施工中突然倒塌，发生意外事故的原因初步估计是一座建筑塔吊突然倒下，砸落在一天前刚刚浇筑混凝土的桥段上，引起了三段桥面的连锁坍塌，作为总承包商的是日本三家世界知名公司日本关西集团、日本鹿岛集团和日本钢铁公司，发生如此惨重事故也实属罕见，所以管理上的一点点疏忽就可能会引起悲剧的出现。

  越南应当说像国内一样存在房地产市场泡沫的说法，目前胡志明市正在开发楼盘的市场房价大概为1500-2000美元/平米，别墅100-300万美元/栋，当地一般工薪阶层收入不高，据了解，建筑行业工资大约是人民币30-50元/天，月收入不会超过人民币1500元，政府机关处级干部大约是2000块钱左右，工程师在3000元左右。因此对普通工薪阶层而言，就像国内的普通百姓一样是没办法承受高房价的。而且和中国一样，越南政府也搞宏观调控。

  由于受经济全球化的影响，甚至中国国内政策都会影响到越南市场，最典型的例子就是钢材。中国从2007年6月1日起，开始实行降低出口退税和增收出口关税的措施，对142个高污染、高能耗、资源性产品加增出口关税，包括部分钢材、钢坯、焦碳、稀土金属等，为调整钢材出口，从5月20日起还对83种钢材产品实行出口许可证管理制度，从退税到征税，一进一出相差有20%之巨，所以现在越南市场钢材市场价格猛涨，型钢价格达到1万越盾/公斤，螺纹钢的价格在9550-10100盾/公斤之间，按国内习惯说法达到5000元/吨左右。

  驻越南使馆经商处（2008/2/28）越南非国有股份制商业银行将停止对房地产投资项目发放新贷款，根本原因是担忧房地产市场发展过热可能出现的投机现象。其他商业银行亦认为房地产市场过热、资金紧张，有意向限制放贷。

  驻越南使馆经济参赞处（2007/12/3）11月22日,越南平明进出口生产经营公司和老挝ThatLouang公司签署合作协议,在万象联合承建两个房地产项目。项目之一是扩建Latsavone宾馆，总投资6000万美元，计划于2009年万象第25届SEAGames开幕前竣工。另外，兴建老挝国防部宾馆，投资金额约100万美元，由越南国防部援建。

  越南建设部（2007/10/18）越南房地产市场起步较晚，属于新兴起的产业，外资进入尚浅，开发空间较大。近年来，越政府陆续出台《土地法》（2003年）、《建设法》（2003年）、《住房法》（2005年）、《投资法》（2005年）、《房地产经营法》（2006年）等法律和法规，投资环境显著改善，为外商投资开发房地产创造了便利的条件。

  根据越城镇发展规划，其全国城镇人口将由目前的2300万人增至2025年的4600万人；城镇化率将由目前的28%增至2025年的45%；城镇占地面积将由目前的10.5万公顷增至2020年的46万公顷；城镇人均住房面积将由目前的10.5平方米增至2020年的20平方米。为满足城镇化发展需要，到2020年，越每年需新增城镇住房面积3500万平方米，商品房市场潜力较大。

  随着越经济加快速度进行发展和对外关系逐步扩大，其各大城市对写字楼和饭店的需求日趋膨胀，特别是对A、B级写字楼和3-5星级饭店的需求。以胡志明市为例，未来5年，A、B级写字楼新增需求量约20万平方米，3-5星级饭店新增需求量约1万个房间。河内市高档写字楼和饭店亦供不应求。

  越政府鼓励发展工业区经济，迄今全国已有150余个工业区，占地总面积3.2万公顷，已吸收2500个外资项目和2700个内资项目，投资总额分别为240亿美元和1,350,000亿越盾。此外，越政府已批准建立8个经济区，其中朱莱、容桔、仁会、富国等4个经济区已开工建设。到2015年，越政府计划再建立100个工业区，占地总面积约2.6万公顷，鼓励国内外经济体参与投资。

  根据《房地产经营法》，外商可独资或合资建设和经营饭店、写字楼、商品房等，可确定房地产价格，并提供中介、拍卖、管理等服务，可获取所建楼房的所有权证书和土地使用权证书。外商用于房地产开发的土地有效期为70年，期满后可申请多次延期，每次延期最长不超过70年。土地租赁价格并轨，内外资待遇一样。外商可一次性或分阶段支付土地租金。外商可建造房屋并向越南人出租或出售，其投资规模不受限制。外商可接受越国内经济体转让的土地开发项目并接着来进行投资，包括工业区、出口加工区、高技术区等基础设施建设项目和城乡居民区开发项目。

  为了加强对房地产的管理、监督和检查，依法使用土地，动员房地产所有者为国家财政作贡献。根椐越南社会主义共和国宪法第八十条和第一百条的规定，根椐八届国会第六次会议１９８９年１２月关于授权国务委员会增加新税种的决议，制定本法。